Yeni Satın Alınan Evden Kiracının Tahliyesi: 2026 Hukuki Rehber
İçindekiler
- Yeni Ev Aldım Kiracı Çıkmıyor
- Yeni Malikin Tahliye Hakkının Hukuki Dayanağı: TBK m. 351
- Yeni Ev Aldım Kiracıyı Nasıl Çıkarabilirim?
- Yeni Alınan Evden Kiracı Çıkarma
- Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Kiracıyı Çıkarıp Kendim Oturacağım
- Kimlerin Gereksinimi İçin Tahliye Davası Açılabilir?
- Hak Düşürücü Süreler: 1 Aylık Bildirim ve 6 Aylık Bekleme
- Somut Takvim Örneği
- TBK m. 351/1 ve m. 351/2: Seçimlik Hak Karşılaştırması
- Gerçek, Samimi ve Zorunlu Gereksinim Kriteri
- Dava Şartı Arabuluculuk: 2026 İtibarıyla Güncel Uygulama
- Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Paylı ve Elbirliği Mülkiyette Özellikli Durumlar
- Tahliye Sonrası 3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355)
- Süreç Aşamaları ve Yetkili Merciler
- Sıkça Sorulan Sorular
- Yeni satın aldığım evdeki kiracıyı hemen çıkarabilir miyim?
- Kiracıya gönderilecek ihtarnamede neler yer almalı?
- Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse ne olur?
- Tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa gitmek zorunda mıyım?
- İcradan satın aldığım taşınmazda da TBK m. 351 uygulanır mı?
- Tahliye davası ne kadar sürer?
- Mahkeme kararı olmadan kiracıyı zorla çıkarabilir miyim?
- Yeni malikim ama kiracı kira ödemiyor, ne yapmalıyım?
- Sonuç ve Uzman Kira Avukatından Hukuki Destek
Bir taşınmazın satın alınması, eski malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu m. 310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve mevcut kira ilişkisi tüm hak ve yükümlülükleriyle birlikte devam eder. Ancak yeni malikin kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi varsa, TBK 351. madde kapsamında belirli sürelere riayet ederek tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Süreç, hak düşürücü nitelikteki “1 ay” ve “6 ay” kurallarına sıkı sıkıya bağlı olup, usul hatası halinde dava esasa girilmeden reddedilebilmektedir.
“TBK Madde 351 – Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Görüldüğü üzere, kanun yeni malikin ihtiyacı sebebiyle, yazılı bildirim şartını da yerine getirmek kaydıyla, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine imkan tanımıştır. Bu ihtiyaç hallerini ve bildirim usulünü aşağıda detaylı şekilde inceleyeceğiz. Ayrıca unutmadan söyleyelim ki, Türk Borçlar Kanunu’nun bu maddesi, konut ve çatılı iş yeri kiraları için özel hüküm niteliğindedir. Bunlar dışında kalan kira sözleşmelerinde bu madde uygulanmaz.
Yeni Ev Aldım Kiracı Çıkmıyor
Kanun, taşınmazı edinen kişinin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuklar, torunlar vs.), üstsoyunun (anne, baba, büyükanne, büyükbaba vs.) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyaçlarına tahliyenin talep edilmesi bakımından sonuç bağlar. Bu ihtiyaç, konut bakımından olabileceği gibi işyeri bakımından da mevcut olabilir. Yargıtay içtihatlarında, bu ihtiyacın samimi olması gerektiğini birçok kez vurgulamıştır. Örneğin, kira sözleşmesine konu taşınmazı kullanmaya ihtiyacı olduğu iddia edilen kişinin, aynı veya daha iyi koşullarda kullanabileceği başka bir taşınmaz mevcutsa ve buna rağmen kiralananın tahliyesi talep ediliyorsa, bu durumda samimi bir ihtiyaçtan bahsedilemez.
Yeni Malikin Tahliye Hakkının Hukuki Dayanağı: TBK m. 351
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebileceğini düzenlemektedir. Maddenin ikinci fıkrası ise yeni malike alternatif bir yol tanımakta; gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkının, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılacak dava yoluyla da kullanılabileceğini hükme bağlamaktadır. Düzenleme yalnızca konut ve çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazlar için uygulanır.
Yeni Ev Aldım Kiracıyı Nasıl Çıkarabilirim?
Öncelikle yeni ev sahibi (malik), kendisinin veya maddede sayılan diğer kişilerin ihtiyacını samimi şekilde ispat edebiliyor olsun. İspatından emin olan yeni ev sahibi kiracıya bildirim yapmalıdır. Bildirim yapmadan dava yoluna gidilemeyecektir.
İlk olarak, kiralananı iktisap ettiği tarihten başlayarak 1 ay içinde yazılı olarak kiracıya durumu bildirmelidir. Bu bildirimin sonuç doğurabilmesi için 1 aylık süre içerisinde bu bildirimin kiracının eline ulaşmış olması gerekir. Yazılı şekil şartının karşılanması için bildirimin noter aracılığıyla yapılması şart olmamakla birlikte, 1 aylık süreye uyulması ve ispat açısından kolaylık sağlayacaktır. Yoksa bildirimin geçerli olabilmesi için yalnız yazılı şekilde yapılması yeterlidir.
Bu bildirimin yapılmasından sonra kanun davanın açılması için 6 aylık bir süre belirlemiştir. Bu 6 ayın ne zaman başlayacağı konusunda kanunda açıklık bulunmamakla birlikte, uygulamada devrin gerçekleştiği tarih esas alınır. Dikkat edilirse, burada uygulanan, yukarıdaki maddenin 1. fıkrasındaki usuldür. Bu fıkra hükmü uygulanırken, sözleşmenin kalan süresinin 6 aydan uzun veya kısa olması önem arz etmez. Dava her halde iktisap tarihinden en az 6 ay sonra açılacaktır. O halde, kira sözleşmesinin kalan süresinin 6 aydan kısa olduğu hallerde, bu fıkra hükmü yerine 2. fıkra hükmünün uygulanması yeni malik açısından daha elverişli olacaktır.
Şimdi de 2. fıkra hükmünü inceleyelim. Buna göre yeni malik, dilerse sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da sözleşmeyi sona erdirebilir. Görüldüğü üzere bu fıkra hükmü, ayrıca bir bildirim yapılmasını gerekli görmemiştir. Şimdi de 351. maddenin uygulanması bakımından bir örnek verelim.
04.09.2021 tarihinde sona erecek olan kira sözleşmesine konu taşınmaz 01.07.2021 tarihinde yeni malik tarafından iktisap edilmiş olsun. Bu durumda iktisap tarihiyle sözleşmenin sona erme tarihi arasında yaklaşık 2 aylık bir süre bulunmaktadır. O zaman 2. Fıkra hükmüne göre 04.09.2021 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde, yani 04.10.2021 tarihine kadar ilgili davanın açılması mümkündür. Ayrıca bir bildirim yapılmasına gerek yoktur. Bu halde dahi 01.08.2021 tarihine kadar yapılacak yazılı bildirimle 01.01.2022 tarihinden itibaren 1. fıkra hükmüne göre dava açılması imkan dahilindedir. Görüldüğü üzere, hangi fıkra hükmünün uygulanacağı somut olayın şartlarına göre yeni malik tarafından belirlenebilir.
Elbette kiralayan tarafta tek bir kişi mevcut ise, bildirim bu kişiye yapılacak ve açılacak dava bu kişiye karşı ikame edilecektir. Ancak birden fazla kiralayanın olduğu durumlarda bildirim her bir kişiye ayrı ayrı yapılmalı ve davalı tarafta kiracılardan her biri bulunmalıdır. Kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanılması durumunda da söz konusu bildirim hem kiracıya hem de eşine ayrı ayrı yapılmalıdır.
Yeni Alınan Evden Kiracı Çıkarma
**Yeni alınan evden kiracı nasıl çıkarılır?**Yeni satın alınan evden kiracıyı çıkarmak için dava açma yetkisi yeni mal sahibine aittir. Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malik sadece taşınmazı satın almakla bu davayı kazanamaz. Ayrıca ihtiyaç iddiasının da ispat edilmesi gerekir.
**Yeni alınan evden kiracı nasıl tahliye edilir?**Yeni satın alınan evden kiracıyı tahliye edebilmek için evin satın alınmasından sonra Türk Borçlar Kanunu’ndaki sürelere uyarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kiracıyı tahliye edebilir.
Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Tahliye talepli davayı açan yeni malik, bu davayı kazanması ve taşınmazı tahliye ettirmesi durumunda, belirli bir süre için bu taşınmazı nasıl kullanacağına dikkat etmelidir. Zira 3 yıllık süre geçmeden, tahliye edilen taşınmazın başka bir kişiye kiraya verilmesi durumunda, yeni malikin hakkını kötüye kullanmış olduğu iddiasıyla tazminat talep edilmesi mümkündür. Türk Borçlar Kanunun ilgili maddesini birlikte inceleyelim.
Madde 355 – Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
İhtiyaç sebebiyle kiralananı tahliye ettiren ve henüz 3 yıl geçmeden eski kiracıdan başkasıyla sözleşme akdeden yeni malik bakımından 1. ve 3. fıkra hükümleri uygulama alanı bulur. Bu durumda malik aleyhine son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminata hükmedilebilir. Yeni malik ancak haklı sebeplerin varlığını iddia ederek tazminat ödemekten kurtulabilir. Malikin kötü niyetli olduğu durumlarda hakim daha yüksek bir tazminata da hükmedebilir.
Kiracıyı Çıkarıp Kendim Oturacağım
Kiracıyı çıkarıp kendim oturmak istiyorum. Bunun için ne yapmalıyım? Eğer kiracının oturduğu eve ihtiyacınız var ise öncelikle arabuluculuk sürecini başlatmanız gerekir. Daha sonra dava yoluna gidilebilir. Ancak burada dikkat etmeniz gereken dava açma süresidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmanın belirli süreleri vardır. Bununla ilgili uzman kira avukatından hukuki destek almanızı önermekteyiz. İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Kimlerin Gereksinimi İçin Tahliye Davası Açılabilir?
TBK m. 351 hükmünde gereksinim sahibi olabilecek kişiler sınırlı olarak sayılmıştır. Bu kişiler dışındaki bir yakının ihtiyacı için dava açılması mümkün değildir:
- Yeni malikin kendisi — uygulamada en sık karşılaşılan gereksinim grubudur.
- Yeni malikin eşi — resmi nikâhlı eş.
- Altsoy — çocuklar ve torunlar; reşit çocuğun ayrı eve çıkma isteği yerleşik içtihada göre samimi gereksinim olarak kabul edilebilmektedir.
- Üstsoy — anne, baba, dede, nine.
- Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan diğer kişiler — TMK hükümleri çerçevesinde nafaka yükümlülüğü kapsamındaki yakınlar.
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre gereksinim iddiasının soyut beyanla kabul edilmesi mümkün değildir. Mahkemece gerçek, samimi ve zorunlu gereksinim kriterinin somut delillerle ispatlanması aranmaktadır. Aile büyüklüğünün artması, sağlık nedeniyle erişilebilir konut zorunluluğu, işyeri ihtiyacının somut iş planıyla desteklenmesi gibi olgular bu kapsamda değerlendirilmektedir.
Hak Düşürücü Süreler: 1 Aylık Bildirim ve 6 Aylık Bekleme
TBK m. 351’in birinci fıkrası iki ardışık süre öngörmektedir. Birinci süre, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapma zorunluluğudur. Bu sürenin kaçırılması halinde TBK m. 351/1’in tanıdığı dava yolu kapanır ve sonradan telafi edilmesi mümkün değildir. Kanun yazılı şekli yeterli görse de uygulamada ispat yükü ve uyuşmazlık riski gözetilerek noter ihtarnamesi veya KEP yoluyla bildirim tercih edilmektedir.
İkinci süre, edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra dava açabilme hakkıdır. Dava, altı ayın dolmasıyla hemen açılabileceği gibi sözleşme süresinin sonuna kadar da açılabilir. İhtarnamede kiracıya altı aydan az süre verilmiş olması halinde, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/7793 E., 2015/10509 K. sayılı kararında olduğu üzere, ihtar TBK m. 351/1’e uygun sayılmamakta ve dava süreden reddedilebilmektedir.
Somut Takvim Örneği
| Olay | Tarih | Hukuki Sonuç |
|---|---|---|
| Taşınmazın satın alınması (tapu devri) | 03.04.2026 | Yeni malik sıfatı kazanılır |
| Kiracıya yazılı bildirim son tarihi | 03.05.2026 | Bu tarihten sonra m. 351/1 yolu kapanır |
| Dava açabilme tarihi (en erken) | 03.10.2026 | 6 aylık bekleme süresinin dolduğu tarih |
| Dava açma sonu (sözleşme bitişine kadar) | Sözleşme süresi sonu | Sürenin uzaması halinde uzayan bir kira yılı sonu |
TBK m. 351/1 ve m. 351/2: Seçimlik Hak Karşılaştırması
Yeni malik, gereksinimine dayalı tahliye davasını iki farklı yol üzerinden ikame edebilmektedir. Bu iki yol birbirinin alternatifi olup, somut olayın koşullarına göre tercih edilmektedir.
| Kriter | TBK m. 351/1 | TBK m. 351/2 |
|---|---|---|
| Yazılı bildirim zorunluluğu | Var (1 ay içinde) | Yok |
| Dava açma süresi | Edinmeden 6 ay sonra | Sözleşme bitiminden 1 ay içinde |
| Stratejik avantaj | Sözleşme bitimini beklemeden tahliye | Bildirim hatası riski yok |
| Risk | 1 aylık bildirim kaçırılırsa yol kapanır | Sözleşme uzun süreliyse tahliye gecikir |
Pratikte her iki yol birbirini dışlar nitelikte değildir; ancak m. 351/1 yolu seçilip 1 aylık bildirim süresi kaçırılmışsa, yeni malik artık yalnızca m. 351/2 kapsamında sözleşme süresinin bitimini beklemek durumundadır.
Gerçek, Samimi ve Zorunlu Gereksinim Kriteri
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre tahliye talebinin kabulü için gereksinimin gerçek (mevcut), samimi (içten) ve zorunlu (kullanmamanın mümkün olmadığı) nitelikte olması gerekmektedir. Geçici nitelikteki gereksinim — örneğin yazlık olarak kısa süreli kullanım veya sezonluk ziyaret amacı — tahliye sebebi sayılmamaktadır. Aynı şekilde gereksinimin yalnızca dava tarihinde değil yargılama boyunca da devam etmesi aranmaktadır.
Mahkeme uygulamasında samimiyet karinesini sarsan başlıca olgular şu şekilde özetlenebilir: yeni malikin aynı şehirde ya da bölgede benzer nitelikte boş bir başka taşınmazının bulunması, dava açılmadan kısa süre önce kiracıya fahiş kira artış teklifi yapılmış olması, taşınmazın gereksinim ileri sürülen kişiye uygun olmaması (alan, oda sayısı, konum bakımından elverişsizlik). Bu nedenle dava hazırlığı aşamasında tapu kayıtları, nüfus kayıt örneği, ikametgâh belgesi, sağlık raporu, işyeri ruhsat veya başvuru evrakı gibi delil setinin titizlikle hazırlanması zorunludur.
Dava Şartı Arabuluculuk: 2026 İtibarıyla Güncel Uygulama
5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira ilişkisinden kaynaklı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu kapsamda yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası da arabuluculuğa tabi olup, son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur. Tutanak sunulmaması halinde mahkemece davacıya kesin süre verilmekte; süre içinde sunulmazsa dava usulden reddedilmektedir.
İlamsız icra yoluyla tahliye (kira borcunun ödenmemesi veya yazılı tahliye taahhüdüne dayalı) ise dava şartı arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur. Ancak m. 351 kapsamındaki gereksinim nedeniyle tahliye davası, sulh hukuk mahkemesinde açılan bir dava olduğundan arabuluculuk şartına tabidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme, taşınmazın kira bedeline veya niteliğine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme bakımından genel yetki kuralı uyarınca davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesi yetkili olup, ayrıca sözleşmenin ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de HMK m. 10 hükmü gereği yetkilidir. Bakırköy ilçesinde bulunan taşınmazlar bakımından yetkili mahkeme Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir.
Paylı ve Elbirliği Mülkiyette Özellikli Durumlar
Taşınmaz birden fazla kişi tarafından edinilmişse, dava açma hakkı maliklerin tamamına aittir. Paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun, elbirliği halinde mülkiyette ise tüm ortakların davaya katılması gerekmektedir. Aynı şekilde TBK m. 351 kapsamında çekilecek ihtarnamenin de tüm malikler tarafından keşide edilmesi gerekir; tek malikin ihtarı yerleşik içtihada göre yetersiz sayılmakta ve dava süreden reddedilmektedir.
Tahliye Sonrası 3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355)
TBK m. 355, gereksinim sebebiyle kiracıyı tahliye eden malike ciddi bir yaptırım öngörmektedir. Haklı bir sebep olmaksızın taşınmaz, üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranılması halinde malik, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Düzenlemenin amacı, gereksinim iddiasının kötüye kullanılarak kiracının çıkarılıp taşınmazın daha yüksek bedelle başkasına kiralanmasının önlenmesidir.
Haklı sebep istisnası bakımından; tahliye sonrası malikin gerçekten taşınmaza taşınmış olması ancak beklenmedik bir durum (tayin, ölüm, ekonomik zorluk, sağlık nedeni) sebebiyle taşınmazı yeniden kiraya vermek zorunda kalması durumu içtihada göre haklı sebep sayılabilmekte ve tazminat sorumluluğu doğmamaktadır.
Süreç Aşamaları ve Yetkili Merciler
| Süreç Aşaması | Yetkili Merci | Süre |
|---|---|---|
| Tapu devri (taşınmazın iktisabı) | Tapu Müdürlüğü | — |
| Kiracıya yazılı bildirim (ihtarname) | Noter / KEP | İktisaptan itibaren 1 ay içinde |
| Bekleme süresi | — | İktisaptan itibaren 6 ay |
| Dava şartı arabuluculuk | Adliye Arabuluculuk Bürosu | 3-6 hafta |
| Tahliye davası | Sulh Hukuk Mahkemesi | Sözleşme sonuna kadar |
| İlamlı icra (tahliye kararı sonrası) | İcra Müdürlüğü | Karar kesinleşmesi sonrası |
Sıkça Sorulan Sorular
Yeni satın aldığım evdeki kiracıyı hemen çıkarabilir miyim?
Hayır. Türk Borçlar Kanunu m. 310 uyarınca kira sözleşmesi yeni malik için de aynen geçerli olmaya devam eder. Tahliye için TBK m. 351 kapsamında belirli sürelere uyulması gerekir: edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim, 6 ay sonra dava açma hakkı doğar. Sürelerin kaçırılması halinde dava süreden reddedilebilir.
Kiracıya gönderilecek ihtarnamede neler yer almalı?
İhtarnamede taşınmazın iktisap edildiği bildirilmeli, gereksinim sahibinin kim olduğu ve hangi amaçla kullanılacağı (konut/işyeri) açıkça belirtilmeli ve kiracıya kanun gereği en az 6 aylık tahliye süresi tanınmalıdır. 6 aydan az süre verilen ihtarnameler yerleşik içtihada göre TBK m. 351’e aykırı sayılmaktadır.
Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse ne olur?
Kira sözleşmesi kiracı lehine tapu kütüğüne şerh edilmişse, TBK m. 351 hükmü uygulanamaz. Yeni malik, şerh süresince mevcut kira ilişkisine katlanmak durumundadır. Şerhin süresi dolduktan sonra ise genel hükümler çerçevesinde tahliye yolları işletilebilir.
Tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa gitmek zorunda mıyım?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Kanun’a eklenen m. 18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklı uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır. 2026 itibarıyla yürürlükteki düzenleme uyarınca, arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmediği takdirde dava usulden reddedilir.
İcradan satın aldığım taşınmazda da TBK m. 351 uygulanır mı?
Evet. Kanun “satın alan” değil “sonradan edinen” ifadesini kullanarak kapsamı geniş tutmuştur. Cebri icra (ihaleden alış), bağışlama, miras paylaşımı veya trampa yoluyla edinilen taşınmazlar bakımından da TBK m. 351 uygulanmakta olup, edinme tarihi ihale tarihinin kesinleşmesi veya tescil tarihi olarak değerlendirilir.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Sürelerin kaçırılmadığı, delillerin doğru hazırlandığı ve usul hatasının bulunmadığı dosyalarda ilk derece yargılaması ortalama 8-14 ay arasında sonuçlanmaktadır. Karar aleyhine istinaf yoluna başvurulması halinde toplam süre 18-24 aya uzayabilmektedir. Mahkemelerin iş yükü, tebligat süreleri ve bilirkişi incelemesi ihtiyacı sonucu doğrudan etkilemektedir.
Mahkeme kararı olmadan kiracıyı zorla çıkarabilir miyim?
Hayır. Kilit değiştirme, eşyaları taşıma, elektrik veya su kesme gibi eylemler hukuka aykırıdır ve hem hukuki hem de cezai sorumluluk doğurur. Tahliye yalnızca kesinleşmiş mahkeme kararının ilamlı icra yoluyla infazıyla mümkündür.
Yeni malikim ama kiracı kira ödemiyor, ne yapmalıyım?
Kira borcunun ödenmemesi halinde TBK m. 351 yerine TBK m. 352/2 (iki haklı ihtar) ya da ilamsız icra yoluyla tahliye yolu işletilebilir. İki haklı ihtar yolunda aynı kira yılında usulüne uygun iki ihtar şartı aranır; ilamsız icra yolunda ise icra mahkemesi nezdinde tahliye talebi gündeme gelir. Bu ikinci yol arabuluculuk şartına tabi değildir.
Sonuç ve Uzman Kira Avukatından Hukuki Destek
Yeni satın alınan evden kiracının tahliyesi süreci, görünür hukuki çerçevesinin sadeliğine karşın uygulamada hak düşürücü süreler, ihtarname içeriği, dava açma takvimi ve dava şartı arabuluculuk gibi pek çok kritik usul unsurunu barındırmaktadır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadında, esasında haklı bir gereksinim iddiasının dahi yalnızca usul hatası nedeniyle reddedilebileceği örneklere sıkça rastlanmaktadır.
Bu nedenle ihtarnamenin keşide edilmesi, bildirim sürelerinin takibi, arabuluculuk başvurusunun zamanında tamamlanması ve dava dilekçesinin Yargıtay içtihatlarına uygun şekilde hazırlanması, bir gayrimenkul ve kira hukuku avukatının denetiminde yürütülmesi gereken işlemlerdir. Bakırköy / İstanbul’da faaliyet gösteren Öner Hukuk ve Danışmanlık, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası süreçlerinde mülk sahiplerine hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Somut dosyanızın özelliklerine göre stratejinin doğru kurgulanması adına profesyonel hukuki destek almanız önerilir.
Yazar: Av. Yekcan ÖNER · İstanbul Barosu kayıtlı avukat · Öner Hukuk ve Danışmanlık
Bu makale 28.04.2026 tarihinde yayımlanmış / güncellenmiştir.
Hukuki Uyarı: İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.